牛某诉某置业有限公司房屋买卖合同纠纷
作者：绍晟律所 时间：2016-12-07 03:44:07 来源：绍晟律所 点击量：0
当事人信息： 上诉人（原审第三人）刘某 被上诉人（原审原告）牛某 委托代理人张随喜、姚胜男，河南绍晟律师事务所律师。 被上诉人某置业公司
当事人信息：
上诉人（原审第三人）刘某
被上诉人（原审原告）牛某
委托代理人张随喜、姚胜男，河南绍晟律师事务所律师。
被上诉人某置业公司
基本案情：
2005年9月27日、2007年9月26日，某置业有限公司分别向牛某出具了《收据》，分别载明：收到牛某交来购房首付款139700元、贰次付房款10万元。2008年1月23日，马某代原告与被告签订《定向建房选房合同》，主要内容为：经与被告协商，为明确房源，特签订本协议；原告选定房屋位于XX路与XX路交叉口XX角（XXXX）X号楼XX层XX户，住宅建筑面积为126.85平方米，单价为2943㎡，房屋总价为373320元；签订《商品房买卖合同》后本协议自行作废。当日，原告向被告交纳房款133620元，被告向原告出具了收据。后经测算，原告需要补交房屋面积差价房款。2008年9月6日，原告再次向被告交纳房款12478元。当日，某物业公司向原告出具了一份《收据》，载明：兹收到牛某交来天然气费3660元、维修基金8521元、暖气初装费15731元、印花税193元、有限电视265元、登记费80元、测绘费178元、工本10元，计28638元。2009年9月13日，某物业公司与原告签订了一份《XXX小区前期物业管理服务协议》，约定由某物业公司为XXX小区全体业主和使用人提供物业服务。现原告实际占有涉案房屋。2013年6月14日原告诉至法院。原审法院重审中，第三人提交了其于2010年10月15与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号10××××393）一份，主要内容为：刘某购买被告建设的商品房XXX小区，位于XX区XX路东、XXX路南X幢X单元XX层XX户房，户型为三室二厅，建筑面积为131.09平方米，每平方米4577.01元，总房款60万元于合同当日一次性付清。第三人刘某另提交了一份由被告出具的《收据》，载明：收到刘某购房款775万元。经质证，原告对第三人提交的该二份证据真实性均有异议，认为被告与第三人签订的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，该合同是借贷合同的担保，损害原告利益，该合同无效，收据的数额不能对应涉案房屋的购房款，不能认定已支付涉案房屋的购房款。被告对第三人提交的该二份证据真实性均无异议，对证明目的有异议，不能证明第三人已支付购房款，也不能证明第三人享有所有权。经向房产档案馆查询，该档案馆出具的《郑州市房屋登记信息查询证明》显示：位于XX区XX路东、XXX路南X号楼X单元XX层西北户的成套住宅，合同号为10××××393，联网商品房预售合同备案权利人为刘某；查询结果涉及被告XXX小区且联网商品房预售合同备案权利人均为刘某的共64套房屋。本案重审中，原告牛某申请财产保全，请求查封涉案房屋。法院依法作出民事裁定，裁定查封位于XX区XX路X、X环路南X幢X单元XX层西北户房屋（合同号为10××××393）。住房保障和房地产管理局在本院送达回证“备注”处记载：合同号10××××393未备案确认，不能做查封业务。
一审法院：
法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告签订的《定向建房选房合同》约定了原告购买房屋的位置、建筑面积、单价、总价等，并且被告已经收受原告交纳的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。该定向建房选房合同系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法确认其效力。第三人刘某虽与被告签订了《商品房买卖合同》，但被告辩称其与第三人之间并非真实的商品房买卖合同关系，另从第三人提交的收据来看，不能认定第三人已实际交纳涉案房屋的购房款。且经原审法院向市住房保障和房地产管理局核实，被告与第三人刘某签订的合同号为10××××393的《商品房买卖合同》未经该房管部门备案确认。综合原告与第三人提供的证据，本案中原、被告签订的《定向建房选房合同》早于被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，原告牛某已足额向被告交纳购房款，被告也实际履行了向原告交付房屋的义务，且涉案房屋现由原告实际占有、使用。在此情况下，被告应向原告履行办理涉案房屋产权证的合同义务，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权证书，有据、合法，予以支持。物权法第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中原、被告签订房屋买卖合同后，尚未办理房产证，属于合同履行纠纷，不属于物权归属争议，故对于原告请求确认其为所有权人的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、某置业公司于本判决生效后10日内协助原告牛某将位于XX区XX路X、X环路XXXX小区X号楼X单元XX层西北户的房屋产权证办理至原告牛某名下；二、驳回原告牛某的其他诉讼请求；三、驳回第三人刘某的诉讼请求。
二审法院：
法院认为，被上诉人牛某与被上诉人某置业公司签订的《定向建房选房合同》对房屋的坐落、面积、价款等房屋买卖的主要事项作出了明确的约定，系双方真实意思表示，合法有效，该《定向建房选房合同》具备了房屋买卖合同的主要内容，原审法院据此认定被上诉人牛某和被上诉人某置业公司房屋买卖合同关系成立并无不当。结合被上诉人牛某提交的收据、客户房源计算单、前期物业管理服务协议、业主临时公约等相关证据，本案中被上诉人牛某缴纳的全部购房款，被上诉人某置业公司已经向被上诉人牛某交付了房屋，该房屋已由被上诉人牛某占有、使用，双方房屋买卖合同已实际履行。故上诉人刘某上诉称被上诉人牛某提交的《定向建房选房合同》缺乏对房屋位置、面积、价款、交付条件和日期、登记事宜等内容的约定，不应当认定为商品房买卖合同，不产生商品房买卖合同的法律效力的请求不能成立，本院不予支持。上诉人刘某虽与被上诉人某置业公司签订了商品房买卖合同，但其提交的证据不能证明其已经支付了涉案房屋的购房款，且被上诉人某置业公司又否认双方之间存在房屋买卖关系，故上诉人刘某上诉称其与被上诉人某置业公司签订了正式商品房买卖合同并已足额缴纳了购房款，争议房屋的所有权人应为上诉人刘某的上诉请求不能成立，本院不予支持。故判决如下：二审裁判结果驳回上诉，维持原判。
